对龙湖物业承诺65万投入的初次验收报告

龙湖物业在水印城选聘物业时承诺了投入65万元人民币到小区的建设中，共计20大项，具体事项详见物业投标时提供的演示文稿（PPT）。

水印城小区第二届业主委员会于2018年4月14日组织了小区部分业主考核员会同业委会部分成员一起对上述项目进行验收。

本次验收的总体结果为：除水泵房专项保养、烟感保护膜拆物业办公用房整改、园区装扮、开荒保洁、集成指挥中心建设这几项按计划完成外，其余龙湖物业承诺的相关项目均未按计划完成或完成的不佳，其中绿化品质提升效果不佳、开荒式保洁完成的粗糙、RBA设备和FM设备投入按计划未到验收时间。具体内容如下：

例行事务
工程类

工程类项目为5大项，按期完成1项，即水泵房专项保养，其余四项均未完成。其中，消防相关内容和安保对讲系统限于客观条件，不具备完成条件，满足龙湖物业投标时的承诺；其余项目均未按计划实施或完成。

2. 绿化及保洁类

绿化及保洁类项目为2大项18小项。绿化类项目基本实施了但效果欠佳，存在的问题有部分乔木修剪过度、草坪套播效果不佳、地面石材清洗尤其是非主管道仍有待改进、灯罩清洗不够彻底等。

3. 秩序类

秩序类项目为2大项5小项。秩序相关内容除防汛物资准备未确认，其余均已实施。秩序类的项目是物资准备和物业用房，主要是事关物业工作的开展，因此在本次验收中不做重点检查。

额外投入
绿化及保洁类

绿化及保洁类项目为3大项10小项。园区装扮和开荒保洁均已落实，但建筑垃圾堆放点尚未落实到位，与此相关的，垃圾桶放置位置的确定及美化从几个月前的场地勘察到现在，均未落实到位。

2. 秩序类

秩序类工作已初步落实，但仍需要加强，此外小区硬件不足也是存在的一部分客观原因。

3. 导视类

导视类工作尚未完成，部分标识没有到位，带有昆仑物业字样的标识还未完全清理净。

4. 科技投入

科技投入项目的集成指挥中心已完成，RBA设备和FM设备的建设符合投标时的时间计划，但千丁门口机未落实到位。此外，千丁门禁是因小区设施设备原因未落实到位，满足龙湖物业投标时的承诺。

通过此次初步验收，发现龙湖物业在日常工作中还存在诸多问题，具体如下：

物业工作缺乏计划性

除工程类工作落实相对到位之外，其余职能部门的工作落实不够，一个原因是物业工作缺乏计划性。主要体现在日常工作存在集中力量补短板，其余工作放一边的现象。对于业主反映集中的问题强化处理，而放弃了日常的工作，缺乏具体工作稳步推进，有序推进的计划和节奏。

对于道路局部路面拓展硬化（铺设鹅卵石），存在挖坑久置又不采取围挡的防范措施，雨天还积水的情况，而没有体现道路开挖后尽快施工并能投入使用的计划性和工作的条理性。

物业各职能部门缺少互动

龙湖物业的组织构架分为秩序、工程、绿化保洁和客服几个板块，各板块人员的工作范围仅限于自己的业务内容，对其他板块内容漠不关心，甚至对于业主反映的其他板块存在问题时仍存在不关注、不反映的现象。这个问题近期有一定好转，前期尤其严重。

日常工作存有漏洞

通过本次初步验收，也发现了日常工作中存在的诸多不足，诸如：

在泵房，发现门没有上锁，人员出入无法管控；在现场，人员巡视缺乏相应记录；部分地面有积水。

在园区，整个绿化层次不足，同一层次的植被生长交叉、杂乱明显，缺乏应有的整洁感，尤其是笋、竹子的生长杂乱无章；部分树木呈现病态而没有采取措施。在龙湖物业进场对植被进行修剪后，部分之前被树荫覆盖的部分以光秃秃的面貌出现，未能体现草坪套播和日常养护应有的形态。园区部分座椅被绿化包围，有碍业主使用。而且整个园区的绿化景观（含保洁）以五幢南面的木桥为界，南北两侧差异明显，北面观瞻效果远比南面差。

小区树木上的无主垃圾（悬挂于树梢的无主物）存在几个月而没有得到清理。

小区多次出现车辆驶入园区非车行区域。

通过本次初步验收，参加人员也对龙湖物业提出了一些意见和建议：

1. 无论龙湖物业的工作人员处于什么岗位，具体从事什么工作，对水印城业主而言，他就代表了龙湖物业；向其提出的任何与物业相关的问题，都有义务负责处理或者转交相关人员处理。
2. 物业各管理板块之间应该加强联动，尤其发挥巡逻岗的机动作用，及时发现日常工作中所有板块存在的不足或需要加强的地方，切实实现各职能板块的联动，发挥整体作用，有效解决日常管理中存在的问题。
3. 做好小区绿化提升设计规划，并按逐步实现小区景观的提升，根据季节尤其落实绿化相关工作，切实维护好现存树木，并稳步提升。
4. 确认园区内工作范围，切实做到日常工作的全覆盖，尤其是日常保洁工作的无死角。
5. 相关工作切实按计划实施落地，比如3幢前的公告栏拆除已有一段时间，但始终未见新的公告栏到位。

最后，对于本次验收认定的未完成和按计划未完成的项目，责成龙湖物业按承诺完成相关工作，业委会将根据龙湖物业整改和补课的进度再次组织验收，同时也希望龙湖物业对本次验收所提出的问题予以解决，对所提出的建议加以重视，并尽量落实，切实做好物业服务，打造水印城美丽家园。

水印城小区第二届业主委员会

2018年4月15日

附：各事项状态表

性质	类别	事项	计划	状态
例行事务	工程类	公区设备保养	1、对公区管道阀门进行刷漆保养； 2、公区消防设备进行刷漆保养.	客观原因未完成
		水泵房专项保养	1、水泵、消防泵房地面卫生； 2、设备刷漆保养; 3、水箱、水池保养;电梯机房地面保养；	已完成
		弱电系统保养	1、机柜线路整理及除尘； 2、配线及设备进行绝缘测试; 3、控制线路:接口连接螺丝紧固，更换损坏螺丝; 4、硬盘录像机、管理电脑、UPS等设备进行开机除尘及螺丝紧固	客观原因未完成
		管道疏通	1、梳理公区管道走向； 2、针对已堵及易堵管道使用管道疏通机进行疏通； 3、制定管道疏通预防计划，定期疏通	未完成
		铁、木制品维护	1、园区铁制品、木制品刷漆保养； 2、地下车库风机吊杆支架刷漆保养； 3、屋顶空调外机支架刷漆保养; 4、地下车库提排泵盖板刷漆保养.	未完成
		烟感保护膜拆除	烟感保护膜拆除	已完成
	绿化类	绿化品质提升	1、乔木抽枝修剪; 2、灌木抽枝修剪; 3、苗木修剪； 4、灌乔木穴施; 5、苗木施肥; 6、草坪套播黑麦草施肥; 7、绿化带白色垃圾清理； 8、主干道乔木支撑梳理	修剪和套种效果不够理想
	保洁类	清洁环境提升	1、地面石材清洗; 2、景观水系清洗； 3、灯杆、灯罩清洗擦拭； 4、玻璃顶棚清洗； 5、机动车库出入口坡道清洗; 6、非机动车库出入口清洗； 7、各单元大堂地面石材养护； 8、各单元楼道玻化砖墙面清洁； 9、主干道公共设施擦拭； 10、车库公共设施擦拭	灯罩清洗不彻底
	秩序类	岗位物资的准备	1、门岗形象岗的岗台及接待台； 2、防爆物资钢叉、防爆盾牌等； 3、防汛物资准备	23项未查车库口有沙包
	秩序类	物业办公用房整改	1、物业客服中心接待装饰整改； 2、宿舍重新规划和装修，不影响小区现场品质	已完成
额外投入	绿化类	园区装扮	1、结合节气和节日进行园区装扮； 2、如增加灯饰、小品等营造节日氛围	已完成
	保洁类	建筑垃圾堆放点美化	1、督促建筑垃圾清运单位及时清运； 2、增加围挡进行美化； 3、刷相应的标识线； 4、维护堆放秩序	未完成
	保洁类	开荒保洁及无主垃圾清运	1、非机动车库杂物清理； 2、架空层杂物清理； 3、楼道杂物清理； 4、主入口杂物清理	已完成
	秩序类	园区人车通道	1、西面3个门、进车库通道，需区分出人行通道和车型通道； 2、增加标识线，安装隔离桩	部分完成
	导视类	园区宣传栏、单元宣传栏更新、园区内及地下车库导示标志、警示标示增加	1、现场走场梳理所需数量（宣传栏、管家公示等）； 2、园区水系比较多，多数无警示标示，后期需覆盖。（请勿戏水、河道危险等）； 3、联系供方设计并制作； 4、寻求资源争取将单元标识显性化刷标	部分未完成
	科技投入	千丁门口机	1、接管3天内完成线路铺设； 2、接管1周内完成门岗机正常测试使用	未完成
	科技投入	千丁门禁	90个门禁+西门2个+北门各1个（含人工、材料）， 1、接管3天导入业主信息； 2、接管15天内完成门禁安装； 3、接管1个月内业主端APP下载正常使用	客观原因未完成
	科技投入	集成指挥中心	园区公布400热线电话及品质监督电话，做到24小时热线接听； 1、接管3天导入业主信息，实现系统上线； 2、接管一周内完成集成指挥中心上线	已完成
	科技投入	RBA设备	远程监控，风险信息实时传递，避免漏报瞒报	按计划实施中
	科技投入	FM设备	FM设施设备管理系统，设施设备的身份证，从入库一刻设备“生老病死”都将被记录	按计划实施中